아직도 상권분석이 중요할까? 

“살아있는 상권을 잡아라, 사업에 성공하려면 ‘상권전략’이 필요하다. 글로벌 외식기업으로 성장한 브랜드들도 창업 초기부터 상권전략을 수립하고 실행했다. 창업을 계획하고 있다면 반드시 상권전략을 수립 한 후 사업을 시작해야 한다”라고 상권관련 책자들은 항변한다. 디지털 세상에서도 이런 이론이 과연 통용될까? 

상권은 살아있는 생물체다. 계속 변화한다는 의미다. 내가 젊었을 적, 신촌이 젊은이들의 성지였는데, 지금은 홍대앞으로 바뀌었다. 인근 망원동,연남동까지 젊은이들의 데이트 코스로 변했다. 상권은 계속 변한다는 의미다.

그렇다면 오프라인 장사를 위해서 사전에 상권분석은 필요충분조건일까? 내가 유통업계 30여년 일하면서 그리고 지금까지 ‘상권분석’ 관련 책 십여권을 정독한 이후의 결론은 조금 다르다.

상권분석의 핵심은 장인정신이 깃든 그릇을 만들고, 명품 그릇을 감정해서 가치를 정확히 평가해 가는 과정이라고 상권분석 책에는 나옵니다. 그래서 <상권분석의 목적>은 1) 위험률 감소, 2) 업종선택의 기준, 3) 마케팅의 기초자료라고 하죠.

그리고 <상권과 입지의 개념 차이>를 알려줍니다.

상권 입지

개념 상행위가 미치는 공간적인 범위 점포가 소재한 위치적인 조건

키워드 Boundary Point

그래서 오프라인 점포를 얻기 전에 <상권도 만들기>를 꼭 하라고 합니다. 유의점은 (1) 상권 범위인 경계선을 명확히 한다, (2) 도로를 중심으로 표시한다, (3) 건물별로 표시한다, (4) 주 동선을 표시한다, (5) 급지별 시세를 표시한다, (6) 주기적으로 반복조사한다입니다. 저도 20여년전, 오프라인 창업을 기획했을 때, 상권지도를 그리기 위해 여러 상권에 가서 열심히 상권지도를 그렸던 경험이 생각난다.

그리고 상권 관련 책에서는 이런 조언도 해줍니다. “이런 상권은 피해라”: 언덕에 있는 상권, 배후가 단절된 상권, 대응성이 없는 상권, 연속성이 없는 상권, 주실률이 높은 상권, 주변 점포보다 권리금이 현저히 낮은 점포, 업종 또는 점포주가 자구 바뀌는 점포, 검증되지 않는 테마형 대형상가 등은 피하라고 조언합니다.

그리고 <입지조사 리스트>로는 시계성, 접근성, 경쟁력, 교통편리성, 상주인구, 유동인구, 집객요소, 소비성향, 발전가능성 등을 100점 만점으로 점검하라고 합니다. 그래서 이런 입지가 유리하다고 역설합니다. 방사도로 중심에 위치한 입지, 대중교통시설물과 근접한 입지, 양의 점포 입지, 퇴근 동선 내 입지, 입지 기본형인 네거리 코너 입지, 주차시설이 편리한 입지

대신에 ‘이런 입지는 피해라’고 조언을 줍니다. 1) 공실률이 높은 입지 (20% 이상인 경우), 2) 높은 계단이 있는 점포, 3) 경사도 20도 이상인 점포, 4) 막다른 길의 점포, 5) 출근동선 라인, 6) 보행자 보행속도가 빠른 지역, 7) 폭이 좁아지는 도로

상권분석 관련 서적에는 해외 상권이론도 넣어 두더군요.

0 레일리(Reilly) 이론: 1931년, 구매지향지수, A,B 두도시 사이에 있는 C라는 도시 주민들은 어느 정도 비율로 A,B도시까지 쇼핑을 갈 것인가? 정답은, A,B 도시의 인구에 비례하고, A와 B 도시까지의 거리의 제곱에 반비례한다

0 캔버스(Converse) 이론: 1949년, 레일리 법칙의 발전형태

0 크리스탈러(Christaller) 이론: 중심지 이론, 도시의 분포와 체계의 공간적 질서를 일반화한 이론으로서 주민들이 원하는 재화와 서비스의 수요와 공급이 가장 경제적으로 이뤄지는 공간적인 구조는 6각형 구조라는 이론

이외에도 ‘입지 결정의 33법칙 (점포 입지에 관한 일반적 법칙)’이라고 주장하는 책도 있고, 00의 법칙이 뭐고, **의 법칙이 뭐고 등등 뭣 놈의 법칙이 그다지도 많은지 모릅니다.

자, 이제 결론부로 들어 갑니다.

빅데이터 세상입니다. 빅데이터 기술이 발달하면서 장사를 할 때 ‘감’ 대신 ‘데이터’를 활용하는 ‘사장님’들이 늘고 있죠. 데이터를 가공해 상권과 매출을 분석해주는 서비스를 속속 나오고 있습니다. 상권분석을 위해 수첩에 적어가면서 오프라인 장사를 준비하는 사람은 점점 보이지 않습니다. 20여년전 제 경우처럼 무식하게 발로 하나하나 걸으면 상권지도를 만들었던 시절은 갔다는 말입니다. 네이버나 다음에는 스트리트뷰를 통해 아주 상세히 전경을 봅니다. 카드회사가 제공해 주는 가맹점의 고객 결제 정보를 모아 분석해주는 서비스도 많습니다. 가맹점주는 자기 가게에 어느 성별·연령대의 손님이 많이 오는지, 이들의 소득과 직업은 보통 어느 수준인지, 언제 방문하는지 등을 한눈에 볼 수 있죠. 주요 공중파 방송에 나오는 유명 맛집은 허름한 노포인 경우도 있고, 골목 귀퉁이에서 장사를 하기도 합니다. 이제는 장소보다는 주인장의 실력과 서비스에 달렸다고 봅니다.

세상이 바뀌었습니다. 1차 조사는 문헌과 검색을 통해 충분한 자료를 얻을 수 있는 세상입니다. 오프라인 조사는 최종적으로 실시해도 늦지 않습니다. 그만큼 IT와 앱을 최대한 활용하면 된다는 소리죠.

유통9단 김영호가 조언하건데, 앞으로 ‘상권분석’이라는 이론에 매몰되지 않기를 바랍니다. 나만의 상품, 온리원 서비스를 만들어 내는 일에 더욱 집중하기 바랍니다. 물론 기본적인 상권분석 정보를 갖고 있어야겠지만 말입니다. 그야말로 상식으로 생각할 정도면 된다는 거죠.