거의 매일같이 연예인이 구입한 땅이나 건물을 얼마에 샀는데 몇 배가 오른 얼마에 팔았다는 뉴스가 나온다. 연예인의 부동산 투자가 나와 무슨 상관이 있다고 가만있는 사람의 염장을 지를까? 그런데 이런 기사도 앞으로 보기가 힘이 들 듯 싶다. 부동산 불패 신화가 침몰하고 있기 때문이다. 

나는 유통전문가다, 유통 고수다. 그런데 왜 부동산 이야기를 하는가? 지금부터 30년 경력, 유통전문가가 바라 본 대한민국 부동산을 정리해 본다. 결론만 먼저 이야기 하자면,,, 2022년 대한민국 부동산은 투자대상이 아니다. 이번 정권 중 약 3년간은 더더욱 부동산에서 재미를 못 볼 확률이 커 보인다.

내가 사회생활의 첫 발이 백화점이다 보니 지금까지 유통에서만 일을 했고, 연구했고, 책을 십여권 저술했다. 또한 지난 4년 동안 대한민국 경영분야 저자 백여명과 인터뷰를 했다. 물론 부동산 관련 전문가, 경제전문가와도 몇 분을 만나 전체 흐름을 이해하기도 했다. 사실 나 또한 사회 진출 이후부터 지금까지 투자를 계속 해오고 있다. 내가 투자한 분야에 사실 ‘부동산’은 지금까지 없었다. 사실 해방 이후 지금까지 대한민국 부자들은 거의 대부분 부동산으로 돈을 벌었다. 해방 이후 지금까지 변하지 않은 팩트다. 대한민국 장,차관을 비롯해서 국회의원, 시의원 등 공직에 있던 사람들이 거의 대부분 부동산 때문에 낙마를 했다. 그렇지만 이들중에 말썽이 난 해당 부동산을 국가에 헌납한 경우를 단 한번도 본 적도 들은 적도 없다. 단 한번도! 그런 후진 모습이 너무 보기 싫어서 부동산을 등한시 한 결과, 나는 아직까지 부동산 부자가 못되었다.

사실 부동산으로 돈을 벌어서 책을 쓴 저자 혹은 유튜브에 자주 등장하는 인물들의 돈을 번 수순을 보면 한결같이 똑같다. 정말 부동산 돈버는 순서가 판박이처럼 같은 순서로 돈을 벌었다. 그래서 대한민국에서 지난 30여년간 부동산으로 돈을 번 순서를 정리해 본다.

처음에는 적은 돈으로 경매를 시작한다. 주로 빌라를 공략한다. 인천지역 혹은 서울의 강북지역 등을 집중 공략한다. 인천 지역은 서울보다 좁은 면적에 많은 사람이 살다보니 경매의 1타 타겟이 인천지역 빌라였다. 당연히 자기 자본이 100% 투입되는 것이 아니다. 경매 입찰에 성공하면 대출이 쉽게 나왔기에, 대출을 80% 정도를 끼고 구입한다. 혹은 전세를 끼고 구입한다. 그 결과 자기자본 ‘0’원으로도 가능하게 된다. 어떤 물건은 전세가가 매입가보다 높은 경우도 있기 때문이다. 바로 이것이 오늘 문제가 되는 깡통전세다. 이런 갭투자가 가능한 것은 오롯이 부동산 및 나라 전체 경제가 상승곡선에 있을 경우에만 가능한 일이었다. 전세계 경제가 계속 성장일변도였기에 가능한 일이었다. 몇 번의 이사를 하면 돈을 번다는 상식은 누구나 다 아는 일이지만, 이를 전업으로 하는 부동산 투자자들은 여기에 만족을 하지 않는다. 부동산 투자처가 빌라에서 아파트, 오피스텔 혹은 상가로 투자처가 변합니다. 이런 투자를 계속하다보면 초기 자본이 눈덩이처럼 커져 있게 된다. 초기 자기자본보다 몇 십배 커져버린 투자자산을 보면서 또 다른 구상을 하기도 한다. 부동산에서 돈을 버는 방법이 짜잘한 빌라 몇 채가 아니라 대단위 큰 주거단지를 꿈꾸게 된다. 내가 아는 어떤 부동산 투자자는 분양대행 비즈니스에서 돈을 벌어 아예 경매나 공매를 통해 싼 값에 필지를 구입, 오피스텔을 건축, 수천세대 분양에 성공하여 아주 큰 돈을 번 사례도 있다.

이 또한 나라 경제가 나아가 전세계 경제가 성장할 때에 먹히는 전략이다. 그야말로 땅 집고 헤엄치는 방식이다. 하지만 여러분도 잘 알겠지만, 주축통화인 달러를 발행하는 미국이 코로나 이후에 돈을 너무 많이 풀었다. 그 넘치는 유동성 때문에 문제가 생기고 말았다.

<1> 미국 2022년 상반기 소비자물가지수 (CPI) 9.1% 상승, 한국 소비자물가 두 달 연속 6% 상승, "8억 넘었던 미아동 아파트, 2년 전 가격으로 돌아갔다" 한경 22.8.4

생각해 보라. 소비자 물가가 9%가 오르면, 부동산으로 월 3~4% 순수익이 난다고 해도 마이너스 수익이 되는 셈이다. 뛰는 물가보다 더 큰 수익을 내야 하는 데 이런 부동산 물건이 어디 있겠는가?

그리고 서울의 아파트 시세부터 체크해 보자. 최근 노·도·강(노원·도봉·강북) 집값 하락세가 계속되고 있고, 서울 전역으로 확산되고 있다. 금리 인상이 계속될 것이라는 우려가 지속되면서부터다. 급매물이 아니면 거래가 되지 않고 매수 문의도 뚝 끊겼다. 전세시장도 부진하긴 마찬가지다. 전세대출 이자 부담으로 월세 문의가 늘고 있는 가운데 여름 휴가철을 맞아 전세 수요가 급격하게 쪼그라들었다. 그렇다면 똘똘한 한 채는 괜찮을까?

<2> 2022년 년말 대출금리 5.5%~6%, 집값 하락율 ?

커지는 지방소멸 위기, 부산·울산까지…지방소멸 덮쳤다

광역시·수도권도 예외없는 인구위기 매경 22.8.3

우리나라 총인구가 지난해 사상 처음 줄기 시작하며 인구 절벽으로 치닫는 속도가 빨라진 가운데 지방을 먹여 살릴 산업마저 사라지며 전국 228개 시·군·구 중 59곳(25.9%)이 소멸위기에 처한 것으로 분석됐다.

고령화 현상이 심각한 농어촌에서 소멸위기가 많을 것이라는 통념과는 달리 부산 영도구, 울산 동구를 비롯해 지역 산업 기반에 타격을 입은 대도시 인근 지역이 대거 소멸위기에 봉착한 것으로 조사됐다. 지방자치제가 뿌리채 흔들리고 있는 중이다. 이런 상황에서 지방 아파트 매물을 찾으러 임장을 가고 싶은가?

<3> "치솟는 집값에 결혼 출산 꿈도 못꾼다" 2022.07.28. 매경

집값 상승이 결혼과 출산 감소에 영향을 미친다는 연구 결과가 나왔다. 내 집 마련 부담이 갈수록 커지면서 결혼과 출산 모두를 포기할 수 밖에 없는 상황에 놓인 것이다. 한국조세재정연구원은 재정포럼 22년 7월호에 실린 정책연구 '주택 가격 변동이 혼인율·출산율에 미치는 영향과 정책적 함의'에서 "공공기관 근로자에 대한 설문조사를 바탕으로 미시분석을 진행한 결과, 주택가격이 100% 상승할 때 8년간 출산 인원이 0.1∼0.3명 감소하는 것으로 나타났다"고 밝혔다. 또한 주택을 소유하지 않았을 경우에는 출산 인원이 0.15∼0.45명 감소하는 것으로 조사됐다. 주택 가격이 오를수록 가구의 출산 인원은 줄어들고, 특히 무주택자일수록 출산에 영향을 더욱 크게 받는다는 의미다.

또 다른 통계숫자를 알려 드린다. 인구보건복지협회가 유엔인구기금(UNFPA)과 함께 발간한 '2022년 세계인구현황보고서' 한국어판에 따르면, 한국의 합계출산율은 1.1명으로 세계 최하위인 198위를 기록했다. 2020년과 지난해 발간된 보고서에서도 한국의 합계출산율은 세계 꼴찌였다. 앞서 통계청이 지난 2월 발표한 '2021년 출산·사망통계 잠정 결과'에 따르면 2021년 국내 합계출산율은 0.81명이다.

==> 내 부동산 물건을 사 줄 사람이 없다는 결론에 이른다. 주식을 사서 높은 가격에 팔고 싶어도 누군가가 내 주식을 사줘야 하듯이, 내가 산 부동산을 누군가는 사 줘야 할 것 아닌가! 그런데 내 집을 사 줄 사람이 없다. 인구가 줄어들고 있다. 이래도 부동산불패 신화를 외칠 것인가?